房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等同于企业生产产品用于销售，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。
房地产开发企业自行开发的房地产项目抵扣主要涉及土地价款抵扣和进项税额抵扣，具体如下：
土地价款的抵扣
- 适用主体：房地产开发企业中的一般纳税人。
- 计税方法：适用一般计税方法计税。
- 扣除时间：随着销售额的逐期确认，逐步扣除。
- 计算公式
- 当期允许扣除的土地价款：（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款。
- 销售额：（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。
- 抵扣范围
- 向政府部门支付的土地价款，包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
- 向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。
- 票据要求
- 向政府部门支付的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
- 向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
进项税额的抵扣
- 可抵扣的进项税额范围
- 购进货物：如建筑材料、设备等用于房地产开发项目的货物，取得增值税专用发票等合规扣税凭证的，其进项税额可以抵扣。
- 建筑服务：支付给建筑施工企业的建筑安装工程费用，取得增值税专用发票的，进项税额可按规定抵扣。
- 设计服务：支付给设计单位的设计费等服务费用，取得合法有效的扣税凭证，进项税额允许抵扣。
- 运输服务：用于运输建筑材料等与开发项目相关的运输服务，取得增值税专用发票的，可抵扣进项税额。
- 其他服务：如咨询服务、监理服务等与房地产开发项目相关的应税服务，取得合规发票的，进项税额可抵扣。
- 不得抵扣的进项税额情形
- 用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
- 非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
- 非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
- 非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
- 非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
- 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
- 进项税额转出：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的 “建设规模” 为依据进行划分。不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额 ×（简易计税、免税房地产项目建设规模 ÷ 房地产项目总建设规模）。
